Bureaux · Lyon 2e arrondissement

Bureaux à Lyon 2e

Presqu'île, Ainay, Perrache, Confluence : un marché tertiaire dense tient dans 3,41 km² — et il change de nature en franchissant la gare.

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Lecture rapide

Petit par la taille, grand par le prix

Les repères ci-dessous proviennent du portrait économique de territoire publié par l'observatoire partenarial OPALE, qu'anime UrbaLyon — édition de décembre 2025, données du Cecim. Ils décrivent l'arrondissement entier sur la période indiquée — jamais un immeuble en particulier.

Ces moyennes agrègent trois années et des immeubles très différents, d'Ainay à Confluence. Elles situent le marché ; elles ne chiffrent pas votre adresse.

Confronter ces repères à votre besoin → La méthode Core Group en bureaux →

Comprendre le territoire

Deux villes, une gare entre les deux

Au nord de Perrache — l'adresse

Bellecour, la rue de la République, les Cordeliers, Ainay : le cœur historique de la Presqu'île, inscrit au patrimoine mondial de l'UNESCO jusqu'au quartier d'Ainay. Le règlement y protège la silhouette : le PLU-H — cahier Lyon 2e, modification n° 4, 2024 — inscrit une hauteur maximale de 19 mètres sur certaines rues autour de l'église d'Ainay. Ce plafond, et le périmètre patrimonial qui l'accompagne, laissent peu de place à la construction neuve : au nord, l'essentiel du marché porte sur des immeubles qui existent déjà.

Le produit type : un plateau haussmannien ou d'hôtel particulier, des volumes, des moulures, rarement de grandes surfaces d'un seul tenant. C'est le marché des cabinets, des banques privées et des bureaux de représentation, où l'adresse fait partie de la rémunération symbolique de l'entreprise.

Au sud de Perrache — la capacité

Confluence est l'autre moitié du même arrondissement, et son exact contrepoint. La deuxième phase du projet urbain autorise, toujours selon le même cahier du PLU-H, des hauteurs de 34 mètres sur le quartier mixte et jusqu'à un « immeuble haut » de 53 mètres (R+16). Hors du périmètre UNESCO, on y trouve ce que le nord ne peut pas offrir : des immeubles récents, des plateaux profonds, des certifications environnementales.

D'un côté de la gare, la hauteur constructible est plafonnée à 19 mètres ; de l'autre, elle peut presque tripler. Un même document d'urbanisme, deux régimes opposés à deux kilomètres d'intervalle : cet écart de gabarit signale deux tissus urbains très différents, et notre lecture est qu'il structure les produits, les loyers et les arbitrages de l'arrondissement.

Perrache, la charnière

Longtemps vécue comme une coupure, la gare est en pleine restructuration : le projet « Ouvrons Perrache », engagé dans sa deuxième phase sur 2025-2027 selon la Métropole de Lyon, retisse le lien entre les deux moitiés de l'arrondissement. Pour un occupant, la charnière a un intérêt concret : l'accessibilité de la gare avec les prix du sud, à quelques minutes à pied de l'adresse du nord.

Un accès désormais filtré au nord

Depuis l'été 2025, une zone à trafic limité contrôle les accès motorisés du cœur de Presqu'île : cinq bornes escamotables, abaissées chaque jour de 6 h à 13 h pour les livraisons, selon la Ville de Lyon. Riverains, taxis, professionnels enregistrés et secours restent autorisés. Pour un utilisateur de bureaux, cela change la logistique quotidienne — pas l'attrait de l'adresse.

Ce que cette dualité fait aux valeurs

Le portrait OPALE de décembre 2025 en donne la traduction chiffrée sur 2022-2024 : à 259 €/m², la location d'ancien du 2e est la plus élevée des neuf arrondissements dans cette source, sur des plateaux de 257 m² en moyenne — les plus petits des six arrondissements à parc tertiaire significatif. À la vente, l'écart est plus net encore. Notre lecture est que la rareté du produit au nord pèse sur ces moyennes ; le neuf de Confluence, lui, se négocie sur d'autres bases — 17 locations neuves recensées sur la période, à 250 €/m².

Un chiffre unique pour « le 2e » n'aurait donc aucun sens. Toute discussion sérieuse commence par une question : de quel côté de Perrache votre projet vit-il ?

Ce que nous traitons ici

Quatre situations typiques du 2e

Un cabinet cherche une adresse de premier plan

Avocats, gestion privée, conseil : la clientèle vient au bureau, et l'immeuble parle avant vous. Le travail consiste à trouver le plateau rare — bien orienté, bien desservi, dans un immeuble tenu — sur un marché étroit, où le nombre de transactions annuelles se compte en dizaines.

Eloïse Rousseau

Une entreprise arbitre entre le nord et Confluence

Même arrondissement, deux économies : charme et contraintes de l'ancien contre efficacité du neuf. Nous chiffrons les deux scénarios — aménagement, charges, image, trajets des équipes — avant que le bail n'engage.

Eloïse Rousseau

Un propriétaire s'interroge sur son immeuble

Relouer, restructurer ou céder un actif patrimonial de Presqu'île ne se décide pas sur une annonce. L'état locatif, le règlement de la zone et la profondeur réelle de la demande décident du bon scénario — et du bon moment.

Eloïse Rousseau

Un investisseur vise un actif rare

Seize ventes de bureaux anciens en trois ans dans tout l'arrondissement, selon OPALE : l'opportunité ne s'attend pas, elle se prépare. Bail, signature, réversibilité, liquidité — c'est un métier d'anticipation, et un autre interlocuteur.

Guillaume Hourcade

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Quand l'offre visible ne suffit pas

Le marché qui ne s'affiche pas

Dans un arrondissement aussi étroit, notre expérience est qu'une part des immeubles change de main sans passer par une annonce : le propriétaire connaît son voisin, le preneur connaît le propriétaire. Nous ne prétendons pas que tout le 2e fonctionne ainsi — ce serait faux, et nous ne publions aucun chiffre là-dessus. Mais sur les produits les plus spécifiques, l'offre publique peut être insuffisante à elle seule.

Core Group intervient là où une simple mise sur le marché ne suffit pas : identification des immeubles compatibles, approche directe et confidentielle des propriétaires, montage du dossier avant que la concurrence n'existe. Notre approche off-market est documentée, opérations à l'appui — menées ailleurs dans la métropole, et nous l'écrivons.

Qui vous répond

Un interlocuteur senior, pas un portefeuille d'annonces

Les recherches, implantations et commercialisations de bureaux dans le 2e sont portées par Eloïse Rousseau, Responsable Conseil Bureaux. Les acquisitions et arbitrages d'investissement sont portés par Guillaume Hourcade, président du cabinet — la règle de routage est publiée sur la page contact. Core Group est un cabinet volontairement sélectif : peu de dossiers à la fois, des propriétaires connus de longue date, et aucune opération revendiquée dans le 2e à ce jour — notre track record s'est construit ailleurs dans la métropole, et il est publié.

Questions fréquentes

Ce qu'on nous demande sur le 2e

Quel est le prix des bureaux dans le 2e arrondissement de Lyon ?

Le portrait UrbaLyon / OPALE de décembre 2025, établi sur données CecimObs, relève pour la période 2022-2024 une location dans l'ancien à 259 €/m² en moyenne et une vente dans l'ancien à 5 722 €/m² — parmi les plus élevées de la ville. Ce sont des moyennes d'arrondissement sur trois ans : la valeur d'un plateau dépend de l'immeuble, de l'étage et de son état, que nous chiffrons après visite.

Presqu'île ou Confluence : où s'implanter ?

Ce sont deux marchés dans le même arrondissement. Au nord de Perrache, des immeubles anciens, des plateaux de 257 m² en moyenne sur la période observée, une adresse qui compte et des règles patrimoniales strictes. Au sud, Confluence offre des immeubles récents, des surfaces plus grandes et des gabarits que le PLU-H autorise jusqu'à 53 mètres. Le bon choix dépend de votre usage : représentation et clientèle au nord, capacité et modernité au sud.

Peut-on encore acheter des bureaux dans le 2e arrondissement ?

Oui, mais l'offre est étroite : seize ventes de bureaux anciens ont été recensées en trois ans par le portrait UrbaLyon / OPALE de décembre 2025, sur données CecimObs 2022-2024. Cette rareté nourrit une logique patrimoniale — on achète une adresse autant que des mètres carrés. Une acquisition s'y prépare donc en amont, avec un calendrier réaliste et une position prête avant la consultation.

Core Group propose-t-il des bureaux off-market dans le 2e ?

Une partie des transactions du 2e se conclut sans publicité, entre propriétaires et preneurs identifiés — mais pas toutes, et nous ne prétendons pas le contraire. Notre rôle est d'ouvrir les deux portes : les offres visibles, que nous qualifions, et les immeubles que nous connaissons sans qu'ils soient affichés. C'est sur ce second terrain qu'un cabinet senior fait la différence.

Poser votre question directement → Bureaux à Lyon 3e, l'autre grand marché →

Cette page est revue par Guillaume Hourcade, président de Core Group. Dernière revue le .

Les données de parc, de transactions et de prix proviennent du portrait économique de territoire Lyon 2e publié par UrbaLyon / OPALE, édition de décembre 2025, réalisé avec le concours du Cecim (parc au 1ᵉʳ janvier 2024, transactions 2022-2024) ; les règles d'urbanisme du cahier d'arrondissement Lyon 2e du PLU-H de la Métropole de Lyon, modification n° 4, 2024 ; la zone à trafic limité de la Ville de Lyon. Aucun taux de vacance n'est publié à la maille de l'arrondissement, et nous n'en inventons pas.